Proč po mně chce realitka podepsat AML a GDPR?

Co je to AML a GDPR?

Jako advokátka vypracovávající smluvní dokumentaci i pro realitní kanceláře jsem se setkala s dotazy klientů, kupujících i prodávajících, proč po nich realitní zprostředkovatel chce podepsat tolik “papírů”. Proč mají podepisovat “nějaké AML” nebo “GDPR”? Pojďme se společně tedy podívat na to, zda jsou požadavky realitních kanceláří oprávněné a případně, proč to všechno tedy musíte podepsat.

Nejprve si vysvětleme základní pojmy, s nimiž zákony pracují a které se zcela převzaly do češtiny.

“AML” = Anti Money Laundry = Proti praní peněz. 

Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Jak je vidno z čísla zákona, není v našem právním pořádku žádným nováčkem, nicméně má již více jak 20 novelizací, a právě v posledních letech došlo k velkému rozšíření okruhu povinných osob. Povinnosti z AML tedy nemají již jen velké instituce, jako banky, ale i advokáti, či právě realitní zprostředkovatelé. Výčet povinných osob nalezneme v § 2 AML, kde skutečně můžete vidět, o jak obsáhlé ustanovení jde.

Legalizací výnosů z trestné činnosti se rozumí jednání sledující zakrytí nezákonného původu jakékoliv ekonomické výhody vyplývající z trestné činnosti s cílem vzbudit zdání, že jde o majetkový prospěch nabytý v souladu se zákonem. Jde o nakládání s majetkem, který pochází z trestné činnosti nebo má jakoukoli vazbu na trestnou činnost. 

Zákon dále vymezuje pojem Financování terorismu jako shromažďování nebo poskytnutí peněžních prostředků nebo jiného majetku s vědomím, že bude použit ke spáchání trestného činu teroru, teroristického útoku, účasti na teroristické skupině, podpory a propagace terorismu nebo trestného činu vyhrožování teroristickým činem nebo trestného činu, který má umožnit nebo napomoci spáchání takového činu.

A posledním pojmem, který je pro naše účely klíčový, je pojem politicky exponované osoby , kdy ji zákon vymezuje jako fyzickou osobu, která byla nebo je ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem, nebo také jako osobu blízkou osobě uvedené výše, nebo osobu která je společníkem či skutečným majitelem právnické osoby s vazbou na osobu popsanou výše.

Při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy je realitní zprostředkovatel osobou povinnou dle § 2 odst. 1 písm. d) bod 2) zákona AML, a proto musí dle § 7 odst. 1 zákona AML provést identifikaci klienta nejpozději tehdy, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí částku 1000 EUR. Identifikační údaje dle § 5 zákona AML jsou u fyzické osoby všechna jména a příjmení, rodné číslo a nebylo-li přiděleno, datum narození a pohlaví, dále místo narození, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství. Jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firma, odlišující dodatek nebo další označení, sídlo a identifikační číslo osoby.‍

Realitní zprostředkovatel má tedy povinnost provést identifikaci klienta, a to za jeho fyzické přítomnosti, poskytnuté údaje ověřit z průkazu totožnosti klienta, ověřit shodu podoby s vyobrazením v průkazu totožnosti. V rámci identifikace musí realitní zprostředkovatel také zjistit, zda klient není politicky exponovanou osobou nebo osobou, vůči níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí. Realitní zprostředkovatel musí v době trvání obchodního vztahu kontrolovat platnost a úplnost zjištěných informací. Klient musí dle § 8 odst. 11 zákona AML poskytnout veškeré podklady a realitní zprostředkovatel je oprávněn pro účely tohoto zákona pořizovat kopie nebo výpisy předložených dokladů i bez souhlasu klienta. 

‍Zákon AML dále upravuje v § 9 tzv. kontrolu klienta. Je zřejmé, že zde jde o vyšší kontrolu, nejen identifikování klienta dle § 7 odst. 1, ale zjištění více informací o klientovi. Kontrolu klienta je realitní zprostředkovatel povinen učinit, pokud:

• s politicky exponovanou osobou,
• s osobou usazenou ve třetí zemi, kterou EU považuje za vysoce rizikovou,
• s osobou identifikovanou postupem dle § 11 odst. 7,
• při převodu peněžních prostředků v hodnotě 1000 EUR nebo vyšší.

‍Kontrola klienta zahrnuje získání a vyhodnocení informací o účelu a zamýšlené povaze obchodu a informací o povaze podnikání klienta, zjištění totožnosti skutečného majitele a přijetí opatření k ověření jeho totožnosti z důvěryhodných zdrojů; přezkoumávání zdrojů peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod týká a v rámci vztahu s politicky exponovanou osobou též přiměřená opatření ke zjištění původu jejího majetku.

‍Dle ust. § 9 odst. 7 zákona AML klient poskytne realitnímu zprostředkovateli informace, které jsou k provedení kontroly nezbytné, včetně předložení příslušných dokladů. Realitní zprostředkovatel může pro účely tohoto zákona pořizovat kopie nebo výpisy.

‍Dle ust. § 16 zákona AML jsou veškeré informace uchovávány po dobu 10 let od uskutečnění obchodu s klientem. 

‍A nyní se podívejme na druhý pojem “GDPR” = General Data Protection Regulation. Obecné nařízení o ochraně osobních údajů bylo do našeho právního pořádku začleněno formou Nařízení, tedy aktem Evropské unie, bez nutnosti zajistit právní předpis na národní úrovni. Samozřejmě byl do jisté míry novolizován zákon o ochraně osobních údajů, nicméně povinnosti, které mimo jiné subjekty, vznikly i realitním zprostředkovatelům, vznikly již samotnou účinností Nařízení GDPR. Nařízení chrání osoby před zbytečným schraňováním osobních údajů. Realitní zprostředkovatel určité Vaše osobní údaje potřebuje, aby mohla být uzavřena Zprostředkovatelská smlouva, tyto údaje tedy shromažďuje na základě nutnosti, pak ale může vyžadovat i další údaje, které on sám nepotřebuje, např. rodné číslo, ale pro uskutečnění obchodu jsou nezbytné. Již zmíněné rodné číslo je nutné pro sepsání listin, zejména Návrhu na vklad do katastru nemovitostí, a realitní zprostředkovatel zpravidla tyto informace předává advokátní kanceláři zařizující smluvní dokumentaci. Tyto doplňující informace tedy realitní zprostředkovatel získává na základě Vašeho Souhlasu.

‍Předložil vám realitní zprostředkovatel několik “papírů” k podpisu? Pojďme si nyní shrnout, co tedy musíte podepsat, aby mohl realitní zprostředkovatel začít konat:

• Zprostředkovatelská smlouva, kterou je upraven vztah mezi Vámi a realitním zprostředkovatelem;
• identifikace klienta - jak prodávající, tak kupující jsou povinni poskytnout své údaje realitnímu zprostředkovateli, aby vyhodnotil rizikovost daného obchodu;
• Souhlas se zpracováním GDPR - realitní zprostředkovatel potřebuje vaše osobní údaje, aby mohla být vypracována smluvní dokumentace advokátní kanceláří.

‍Na závěr chci jen upozornit čtenáře, že tento článek je výhradně a pouze zaměřen na povinnosti realitních zprostředkovatelů, nikoli povinných subjektů tak, jak o nich mluví výše zmíněné zákony. Proto informace z tohoto článku nejsou použitelné např. pro subjekty zařizující hazardní hry, pro advokátní kanceláře a jiné.